项目投资测算 展开全部参数 收起 填入项目参数后点击「开始测算」。所有计算在服务器完成，可直接修改任意数值反复试算。 一、项目概况 建设期年限 年可选 1-5 年，全表自动联动运营期年限 年可选 10-50 年总建筑面积(0=自动) ㎡0=自动（工程量清单土建面积之和）；>0 手工。中大修费的计算基数应税土地面积 ㎡按当地政策核定的应税口径首年运营天数比例 %运营期第 1 年按此比例计租/物业/车位，全年＝100预备费率 %预备费＝(工程费+其他费)×费率；常规项目取 3-8，建安已含则填 0 二、资金与融资 债务比例 %债务资金＝建设投资×该比例，其余为资本金长期贷款利率 %还本付息方式最大能力还款（前期多还）等额本息（每期本息固定）等额本金（每期本金固定）还款年限 年等额本息/等额本金使用；最大能力还款自动现金流扫荡比例 %等额本息/等额本金下，超额现金提前还款比例；100%=全额扫荡（最保守），0=不扫荡还本宽限年数 年运营期前 N 年只付息不还本建设期利息占用系数 年实际/摊销口径，按实际投融资计划取 0-建设期年数建设期利息名义占用系数 年对外名义口径，计入总投资（云栖 0.8→533 万）资本金首年出资比例 %建设期第 1 年出资比例，其余年在建设期内均摊流动资金贷款额 万元流动资金贷款利率 % 三、工程量清单（投资估算） 标准厂房（地上）面积 ㎡金额＝工程量×单价÷10000标准厂房（地上）单价 元/㎡园区配套宿舍面积 ㎡园区配套宿舍单价 元/㎡园区配套物业面积 ㎡园区配套物业单价 元/㎡地下工程面积 ㎡地下工程单价 元/㎡资产收购费（含土地/拆迁） 万元土地款、企业腾退、民房拆迁等工程建设其他费 万元建设单位管理费、勘察设计监理费等 四、营业收入 可售面积 ㎡出售单价 元/㎡可出租面积 ㎡出租单价 元/㎡·天物业管理费单价 元/㎡·年出租单价年上涨率 %物业费年上涨率 %出售进度（运营期第 1-5 年占比） /%123455 年合计建议为 100出租率（第 1-4 年，第 5 年起稳定） /%12345最后一项为稳定期出租率车位数量 个车位单价 元/个·年车位出租率（第 1-2 年，第 3 年起稳定） /%123 五、成本费用 出售单位成本(0=自动) 元/㎡0＝按成本构成自动计算（资产总成本 ÷ (可售+可租) × 10000）；>0 时按此手工值销售佣金率 %基数为出售收入出租佣金率（新租） %前 3 年按新增出租收入计，第 4 年起固定 20 万/年物业服务费 万元/年招商推广费 万元/年运营期前 5 年发生保险费率 %按建安工程费计，建设期发生中大修周期 年每隔 N 年一次性大修，填 0 表示不设中大修单次中大修单价 元/㎡每次金额＝总建筑面积×单价管理人员人数 人人均工资 万元/人·年 六、折旧摊销 年折旧摊销额 万元/年折旧原值 万元残值率 %运营期末按折旧原值×残值率回收 七、税金 增值税·出售（销项） %增值税·出租（销项） %增值税·物业（销项） %增值税·建安（进项） %增值税·运营成本（进项） %附加税率 %城建 7% + 教育 3% + 地方 2%房产税·从租 %房产税·从价 %未出售自持部分按此计征，随出售进度递减房屋初始入账价值(0=自动) 万元0=自动（资产总成本）；>0 手工。房产税从价计税基数土地使用税税率 元/㎡土增税扣除·土地成本率 %土增税扣除·开发成本率 %土增税扣除·费用税金率 %契税率 %所得税率 %按法定 5 年亏损结转计算 八、评价参数 折现率 %用于计算财务净现值 NPV 九、施工下浮（建安收益） 施工下浮率1（对外） %建安费直接下浮，计入总投资的建安费＝工程费×(1−下浮率1)施工下浮率2（内部） %建安收益＝建安费(对外下浮后)×下浮率2，视作施工单位给投资人的管理费，全额归股东2建安收益增值税率 %建安收益按建筑业 9% 计增值税，另加附加税建安收益所得税率 %施工利润补贴所得税率 15%（区别于项目 25%） 十、股东出资结构 股东1出资比例（占资本金） %与股东2 之和须为 100%。股东1 按出资比例分享经营口径现金流，不享有建安收益股东2出资比例（占资本金） %股东2 按出资比例分享经营口径现金流，并独占全部建安收益（施工下浮率2） 开始测算 恢复默认
